Immobilie in Thailand kaufen als Ausländer

Was Ausländer besitzen dürfen und was nicht

Ausländer können Eigentumswohnungen als Freehold (Volleigentum) Uneingeschränktes Eigentum an einer Immobilie ohne zeitliche Begrenzung. Ausländer können Eigentumswohnungen als Freehold innerhalb der 49%-Quote des Gebäudes besitzen, aber kein Land als Freehold. besitzen, sofern das Gebäude innerhalb seiner 49%-Ausländerquote Die Obergrenze, die es Ausländern erlaubt, gemeinsam bis zu 49% der gesamten Wohnfläche eines Eigentumswohnungsgebäudes als Freehold zu besitzen. Darüber hinaus werden Einheiten an Ausländer über eine registrierte Pacht verkauft. der Gesamtwohnfläche bleibt. Darüber hinaus werden Einheiten über eine registrierte langfristige Pacht Nutzung einer Immobilie über einen registrierten Pachtvertrag statt Eigentum. Eine thailändische Grundstückspacht läuft bis zu 30 Jahre; jede Verlängerung darüber hinaus ist eine neue Vereinbarung, kein durchsetzbares Recht. gehalten.

Land können Ausländer nicht direkt besitzen. Die zwei üblichen Wege, Land zu kontrollieren, sind eine registrierte 30-Jahres- Pacht Nutzung einer Immobilie über einen registrierten Pachtvertrag statt Eigentum. Eine thailändische Grundstückspacht läuft bis zu 30 Jahre; jede Verlängerung darüber hinaus ist eine neue Vereinbarung, kein durchsetzbares Recht. am Land (jede Verlängerung ist eine neue Vereinbarung, kein durchsetzbares Recht) mit Freehold am Gebäude oder das Eigentum über eine korrekt strukturierte thailändische Gesellschaft, bei der der Ausländer Stimmrechtsanteile, aber nicht die Mehrheit der Stammaktien hält.

Freehold vs. Leasehold: die richtige Eigentumsstruktur wählen

Die zwei häufigsten Eigentumswege für ausländische Käufer sind Freehold und Leasehold. Jeder passt zu einem anderen Kauf.

Für Wohnungen wird meist Freehold bevorzugt: volles Eigentum ohne zeitliche Begrenzung. Leasehold ist der Standard für Villen und Land, wo der Ausländer das Land nicht direkt besitzen kann.

Die 49%-Ausländerquote für Wohnungen 2026

Die 49%- Ausländerquote für Eigentumswohnungen Die Obergrenze, die es Ausländern erlaubt, gemeinsam bis zu 49% der gesamten Wohnfläche eines Eigentumswohnungsgebäudes als Freehold zu besitzen. Darüber hinaus werden Einheiten an Ausländer über eine registrierte Pacht verkauft. bleibt 2026 die Regel. Sie begrenzt das gesamte ausländische Freehold-Eigentum auf 49% der Gesamtwohnfläche eines Gebäudes. Die übrigen 51% müssen in thailändischer Hand sein — die Einheiten können jedoch an Ausländer verpachtet werden.

Die thailändische Regierung hat erwogen, die Quote als Konjunkturmaßnahme auf 75% anzuheben (bei einem Stimmrecht der Ausländer von weiterhin 49%). Stand Mitte 2026 ist dies ein Vorschlag in Prüfung — noch kein Gesetz. Kein Käufer sollte davon ausgehen, dass sich die Quote vor der Verabschiedung ändert.

Versteckte Kosten und Steuern beim Kauf

Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Kosten. Planen Sie diese zusätzlichen Ausgaben ein:

Die gesamten Abschlusskosten liegen typischerweise 5–7% über dem Kaufpreis bei einer Freehold-Wohnung und 7–10% bei einer Leasehold-Villa. Ihr Anwalt sollte Ihnen vor der Unterschrift eine aufgeschlüsselte Schätzung geben.

Zu den laufenden Kosten siehe unseren separaten Ratgeber: Steuerratgeber für ausländische Immobilieneigentümer.

Der Kaufprozess: Schritt für Schritt

Der Immobilienkauf in Thailand folgt einer klaren Abfolge. Arbeiten Sie diese Schritte durch:

1. Einheit reservieren — einen Reservierungsvertrag unterschreiben und eine kleine Anzahlung leisten (typischerweise THB 50.000–100.000). Thailand hat keine gesetzliche Widerrufsfrist für Immobilien, daher ist diese Anzahlung in der Regel nicht erstattungsfähig — es sei denn, der Reservierungsvertrag oder SPA enthält einen Due-Diligence-Vorbehalt. Klären Sie die Bedingungen vor der Zahlung schriftlich.
2. Einen unabhängigen thailändischen Immobilienanwalt beauftragen — Ihren eigenen Anwalt, nicht einen vom Verkäufer oder Bauträger empfohlenen.
3. Eine Titelprüfung Eine offizielle Prüfung der Urkunde gegen das staatliche Grundbuch, die bestätigt, wem die Immobilie wirklich gehört und dass die Urkunde echt ist. Vor jeder Anzahlung durchführen. am Grundbuchamt durchführen — sie bestätigt Eigentum, Belastungen und die verbleibende Ausländerquote des Gebäudes.
4. Den Kaufvertrag (SPA) prüfen und unterschreiben — stellen Sie sicher, dass die Eigentumsstruktur (Freehold oder Leasehold) und der Zahlungsplan klar formuliert sind.
5. Ein thailändisches Bankkonto eröffnen und Geld überweisen — in Fremdwährung mit angegebenem Zweck überweisen (z. B. „zum Kauf einer Eigentumswohnung“), damit die empfangende thailändische Bank das erforderliche Foreign-Exchange-Transaction-Zertifikat (FET) ausstellen kann.
6. Die Anzahlung leisten (typischerweise 25–30% des Preises, je nach Zahlungsplan des Bauträgers) über die vereinbarte Treuhand Ein neutrales Konto einer dritten Partei, das das Geld des Käufers hält, bis die Bedingungen des Geschäfts erfüllt sind, statt direkt an den Verkäufer (oder ein Privatkonto) zu zahlen. -Vereinbarung.
7. Die Schlusszahlung leisten und das Eigentum am Grundbuchamt registrieren — Ihr Anwalt nimmt mit Ihnen oder in Ihrem Auftrag teil. Das Grundbuchamt stellt das Chanote Die stärkste thailändische Eigentumsurkunde — volles, exakt vermessenes Eigentum. Das Dokument, das Sie für eine Eigentumswohnung oder für über eine legale Struktur gehaltenes Land wollen. aus oder überträgt den Titel der Einheit.
8. Schlüssel und Übergabedokumente erhalten — einschließlich des Übergabeschreibens, der Quittung über die Gemeinschaftskosten und einer etwaigen Mietgarantievereinbarung.

Der gesamte Ablauf von der Reservierung bis zur Schlüsselübergabe dauert bei einer fertigen Einheit 1–3 Monate, bei Off-Plan Kauf einer Immobilie nach Plan, bevor sie gebaut ist. Meist günstiger, aber riskanter — der Titel geht erst bei Fertigstellung über, was ein langer Zeitraum ist. 12–36 Monate (die Einheit wird erst nach Fertigstellung registriert).

Due-Diligence-Checkliste

Bevor Sie eine Anzahlung leisten, arbeiten Sie diese Checkliste mit Ihrem Anwalt durch:

• Titelsuche — die Urkunde am Grundbuchamt prüfen; bestätigen, dass der Verkäufer der eingetragene Eigentümer ist.
• Bauträger-Bonität — Handelsregistereintrag, Projektgenehmigung und ob der Bauträger börsennotiert ist prüfen.
• Baugenehmigung und EIA — bestätigen, dass alle erforderlichen Genehmigungen für das Projekt vorliegen.
• Aktuelle Ausländerquote — die offizielle Zahl von der juristischen Person anfordern, nicht vom Bauträger.
• Offene Schulden — auf Pfandrechte, Hypotheken oder unbezahlte Gemeinschaftskosten der Einheit prüfen.
• Treuhand-Vereinbarung — bestätigen, dass Anzahlungen auf einem neutralen Konto liegen, nicht auf einem Privat- oder Bauträgerkonto.
• Unabhängigkeit des Anwalts — Ihr Anwalt darf nicht mit dem Verkäufer oder Bauträger verbunden sein.
• FET-Dokumentation — prüfen, dass Ihre Bank für jede Überweisung das Foreign-Exchange-Transaction-Formular ausstellen kann.

Schlüsselbegriffe

Freehold (Volleigentum)

Uneingeschränktes Eigentum an einer Immobilie ohne zeitliche Begrenzung. Ausländer können Eigentumswohnungen als Freehold innerhalb der 49%-Quote des Gebäudes besitzen, aber kein Land als Freehold.

Leasehold (langfristige Pacht)

Nutzung einer Immobilie über einen registrierten Pachtvertrag statt Eigentum. Eine thailändische Grundstückspacht läuft bis zu 30 Jahre; jede Verlängerung darüber hinaus ist eine neue Vereinbarung, kein durchsetzbares Recht.

Nießbrauch (Usufruct)

Ein eingetragenes Recht, fremdes Land zu nutzen und seine Erträge zu genießen. Einer natürlichen Person gewährt, kann es lebenslang gelten; es endet mit dem Tod und ist nicht übertragbar.

49%-Ausländerquote

Die Obergrenze, die es Ausländern erlaubt, gemeinsam bis zu 49% der gesamten Wohnfläche eines Eigentumswohnungsgebäudes als Freehold zu besitzen. Darüber hinaus werden Einheiten an Ausländer über eine registrierte Pacht verkauft.

Chanote (Nor Sor 4 Jor)

Die stärkste thailändische Eigentumsurkunde — volles, exakt vermessenes Eigentum. Das Dokument, das Sie für eine Eigentumswohnung oder für über eine legale Struktur gehaltenes Land wollen.

Off-Plan (vor Fertigstellung)

Kauf einer Immobilie nach Plan, bevor sie gebaut ist. Meist günstiger, aber riskanter — der Titel geht erst bei Fertigstellung über, was ein langer Zeitraum ist.

Treuhandkonto (Escrow)

Ein neutrales Konto einer dritten Partei, das das Geld des Käufers hält, bis die Bedingungen des Geschäfts erfüllt sind, statt direkt an den Verkäufer (oder ein Privatkonto) zu zahlen.

Titelprüfung (Grundbuchamt)

Eine offizielle Prüfung der Urkunde gegen das staatliche Grundbuch, die bestätigt, wem die Immobilie wirklich gehört und dass die Urkunde echt ist. Vor jeder Anzahlung durchführen.

Nominee-Struktur

Eine illegale Konstruktion, bei der eine thailändische Person oder Firma eine Immobilie auf dem Papier für einen Ausländer hält, der sie tatsächlich finanziert und kontrolliert, um die Regeln zum Landeigentum zu umgehen. Ziel des Vorgehens von 2026.

Juristische Person (der Wohnanlage)

Die juristische Person, der die Gemeinschaftsflächen gehören und die das Gebäude verwaltet (die Verwaltung), getrennt von den einzelnen Wohnungseigentümern. Ihr Anwalt erfragt bei ihr den aktuellen Ausländeranteil des Gebäudes.

Übertragungsgebühr

Eine einmalige Gebühr für die Registrierung einer Immobilienübertragung am Grundbuchamt — 2% des amtlichen Schätzwerts, üblicherweise zwischen Käufer und Verkäufer geteilt (oft verhandelt).