Как купить недвижимость в Таиланде иностранцу

Что иностранец может и не может покупать

Иностранцы могут владеть юнитами в кондоминиуме в режиме freehold Безусловное владение недвижимостью без ограничения по времени. Иностранцы могут владеть юнитами в кондоминиуме в режиме freehold в пределах 49% квоты здания, но не могут владеть землёй в freehold. — при условии, что здание остаётся в пределах 49% квоты иностранного владения Лимит, позволяющий иностранцам совокупно владеть до 49% общей площади юнитов в здании кондоминиума в режиме freehold. Сверх него юниты продают иностранцам по зарегистрированной аренде. по общей площади. Сверх этой квоты юниты оформляют через зарегистрированную долгосрочную аренду Владение недвижимостью по зарегистрированной аренде, а не в собственность. Тайская аренда земли действует до 30 лет; любое продление сверх этого — новое соглашение, а не безусловное право. .

Землёй иностранец напрямую владеть не может. Два основных пути контролировать землю — зарегистрированная аренда Владение недвижимостью по зарегистрированной аренде, а не в собственность. Тайская аренда земли действует до 30 лет; любое продление сверх этого — новое соглашение, а не безусловное право. земли на 30 лет (любое продление — новая договорённость, а не безусловное право) с freehold на строение, либо владение через корректно структурированную тайскую компанию, где иностранец держит голосующие доли, но не большинство обыкновенных акций.

Freehold или leasehold: выбираем правильную структуру владения

Два самых распространённых пути владения для иностранного покупателя — freehold и leasehold. Каждый подходит под свой тип покупки.

Для кондо обычно предпочитают freehold: он даёт полное владение без ограничения по времени. Leasehold — стандарт для вилл и земли, где иностранец не может владеть землёй напрямую.

Квота 49% на иностранное владение в кондо в 2026

Квота 49% на иностранное владение в кондоминиуме Лимит, позволяющий иностранцам совокупно владеть до 49% общей площади юнитов в здании кондоминиума в режиме freehold. Сверх него юниты продают иностранцам по зарегистрированной аренде. в 2026 остаётся правилом. Она ограничивает суммарное иностранное freehold-владение на уровне 49% от общей площади здания. Остальные 51% должны принадлежать тайцам — хотя эти юниты можно сдавать иностранцам в аренду.

Тайское правительство обсуждает повышение квоты до 75% как меру экономического стимула (с сохранением права голоса иностранцев на уровне 49%). По состоянию на середину 2026 года это проект на стадии изучения, а не закон. Покупателю не стоит рассчитывать, что квота изменится до её принятия.

Скрытые расходы и налоги при покупке

Цена покупки — лишь часть расходов. Заложите в бюджет дополнительные траты:

Совокупные расходы на закрытие сделки обычно составляют 5–7% сверх цены для freehold-сделки по кондо и 7–10% для виллы в leasehold. Юрист должен дать вам детализированную смету до подписания.

О регулярных расходах — в нашем отдельном гайде: налоговый гайд для иностранных собственников.

Процесс покупки: шаг за шагом

Покупка недвижимости в Таиланде идёт в чёткой последовательности. Пройдите эти шаги:

1. Забронируйте юнит — подпишите договор бронирования и внесите небольшой задаток (обычно ฿50–100 тыс.). В Таиланде нет законного периода охлаждения для недвижимости, поэтому задаток, как правило, невозвратный — если в договоре бронирования или SPA нет оговорки о проверке (due diligence). Уточняйте условия письменно до оплаты.
2. Наймите независимого тайского юриста по недвижимости — своего юриста, а не рекомендованного продавцом или застройщиком.
3. Проведите проверку титула Официальная сверка документа с государственным земельным реестром, подтверждающая, кто действительно владеет недвижимостью и что документ подлинный. Проводите её до внесения любого задатка. в Земельном управлении — она подтверждает право собственности, обременения и остаток иностранной квоты здания.
4. Изучите и подпишите договор купли-продажи (SPA) — убедитесь, что структура владения (freehold или leasehold) и график платежей прописаны чётко.
5. Откройте тайский банковский счёт и переведите средства — переводите в иностранной валюте с указанием цели (например, «на покупку кондоминиума»), чтобы принимающий тайский банк выдал нужный сертификат валютной операции (FET).
6. Внесите взнос (обычно 25–30% цены, в зависимости от графика застройщика) через согласованный механизм эскроу Нейтральный счёт третьей стороны, где деньги покупателя хранятся до выполнения условий сделки, вместо прямой оплаты продавцу (или на личный счёт). .
7. Внесите финальный платёж и зарегистрируйте право собственности в Земельном управлении — юрист присутствует с вами или от вашего имени. Земельное управление выдаёт чанот Самый сильный тайский титул — полная, точно отмежёванная собственность. Документ, который нужен для юнита в кондо или для земли, удерживаемой через законную структуру. или переоформляет титул на юнит.
8. Получите ключи и документы при передаче — включая акт приёма-передачи, квитанцию по сборам за общие зоны и договор гарантии аренды, если он есть.

Полный процесс от брони до получения ключей занимает 1–3 месяца для готового юнита и 12–36 месяцев для офф-плана Покупка недвижимости до её постройки, по планам. Обычно дешевле, но рискованнее — титул переходит только при завершении, а это долгий срок. (юнит регистрируется только после завершения строительства).

Чек-лист due diligence

До внесения задатка пройдите этот чек-лист вместе с юристом:

• Проверка титула — сверьте документ в Земельном управлении; убедитесь, что продавец является зарегистрированным собственником.
• Репутация застройщика — проверьте регистрацию компании, разрешения по проекту и является ли застройщик публичной компанией.
• Разрешение на строительство и EIA — убедитесь, что все необходимые разрешения по проекту получены.
• Актуальная иностранная квота — запросите официальную цифру у юридического лица, а не со слов застройщика.
• Непогашенные долги — проверьте залоги, ипотеки и неоплаченные сборы за общие зоны по юниту.
• Механизм эскроу — убедитесь, что задатки хранятся на нейтральном счёте, а не на личном счёте или счёте застройщика.
• Независимость юриста — ваш юрист не должен быть связан с продавцом или застройщиком.
• Документы FET — проверьте, что ваш банк может выдать форму валютной операции по каждому переводу.

Ключевые термины

Freehold (полная собственность)

Безусловное владение недвижимостью без ограничения по времени. Иностранцы могут владеть юнитами в кондоминиуме в режиме freehold в пределах 49% квоты здания, но не могут владеть землёй в freehold.

Leasehold (долгосрочная аренда)

Владение недвижимостью по зарегистрированной аренде, а не в собственность. Тайская аренда земли действует до 30 лет; любое продление сверх этого — новое соглашение, а не безусловное право.

Узуфрукт

Зарегистрированное право пользоваться и извлекать выгоду из земли, которой вы не владеете. Предоставленное физлицу, оно может действовать пожизненно; прекращается со смертью и не передаётся.

49% иностранной квоты

Лимит, позволяющий иностранцам совокупно владеть до 49% общей площади юнитов в здании кондоминиума в режиме freehold. Сверх него юниты продают иностранцам по зарегистрированной аренде.

Чанот (Nor Sor 4 Jor)

Самый сильный тайский титул — полная, точно отмежёванная собственность. Документ, который нужен для юнита в кондо или для земли, удерживаемой через законную структуру.

Офф-план (на этапе строительства)

Покупка недвижимости до её постройки, по планам. Обычно дешевле, но рискованнее — титул переходит только при завершении, а это долгий срок.

Эскроу

Нейтральный счёт третьей стороны, где деньги покупателя хранятся до выполнения условий сделки, вместо прямой оплаты продавцу (или на личный счёт).

Проверка титула (в Земельном управлении)

Официальная сверка документа с государственным земельным реестром, подтверждающая, кто действительно владеет недвижимостью и что документ подлинный. Проводите её до внесения любого задатка.

Номинальная структура

Незаконная схема, при которой тайское лицо или компания держит недвижимость «на бумаге» за иностранца, который на деле финансирует и контролирует её, чтобы обойти правила владения землёй. Цель ужесточения 2026 года.

Юридическое лицо кондоминиума

Юридическое лицо, владеющее общими зонами и управляющее зданием кондоминиума (управляющий орган), отдельное от собственников отдельных юнитов. Ваш юрист запрашивает у него актуальный процент иностранного владения в здании.

Сбор за передачу

Разовый сбор за регистрацию передачи недвижимости в Земельном управлении — 2% от официальной оценочной стоимости, по обычаю делится между покупателем и продавцом (часто обсуждается).