Иностранная собственность на недвижимость в Таиланде: чем можно и нельзя владеть

Чем иностранец может и не может владеть

Тайское право проводит чёткую границу между строениями (которыми иностранец владеть может) и землёй (которой, за узкими исключениями, иностранец напрямую владеть не может). Понять эту границу — и есть вся суть.

• Юниты в кондоминиуме — да, freehold, в пределах 49% иностранной квоты здания.
• Строение дома или виллы — да, самим строением можно владеть полностью.
• Земля — freehold для иностранцев нет; её держат через аренду, узуфрукт Зарегистрированное право пользоваться и извлекать выгоду из земли, которой вы не владеете. Предоставленное физлицу, оно может действовать пожизненно; прекращается со смертью и не передаётся. , суперфиций Зарегистрированное право владеть строениями на земле, принадлежащей другому лицу, до 30 лет или пожизненно. Часто сочетается с арендой. или тайскую компанию.
• Сельхозземля — для иностранцев фактически недоступна.

Так, иностранец может полностью владеть кондо на Пхукете по титулу чанот Самый сильный тайский титул — полная, точно отмежёванная собственность. Документ, который нужен для юнита в кондо или для земли, удерживаемой через законную структуру. или владеть виллой, держа землю под ней по зарегистрированной аренде Владение недвижимостью по зарегистрированной аренде, а не в собственность. Тайская аренда земли действует до 30 лет; любое продление сверх этого — новое соглашение, а не безусловное право. . Чего нельзя — оформить freehold-титул на землю на своё имя.

Freehold на кондо и квота 49%

Закон о кондоминиумах позволяет иностранцам владеть юнитами напрямую, но ограничивает суммарное иностранное владение в одном здании на уровне 49% совокупной площади юнитов. Как только здание достигает этих 49%, оставшиеся юниты продают иностранцам по зарегистрированной аренде, а не в freehold.

Практический момент: квота считается по зданию и по площади, а не по числу юнитов. Ваш юрист может письменно запросить актуальную цифру у юридического лица Юридическое лицо, владеющее общими зонами и управляющее зданием кондоминиума (управляющий орган), отдельное от собственников отдельных юнитов. Ваш юрист запрашивает у него актуальный процент иностранного владения в здании. (управляющей компании). Вблизи отметки 49% ваш юнит может быть доступен только в аренду, а это меняет суть покупки.

Как держать землю: аренда, узуфрукт, суперфиций, компания

Поскольку freehold на землю недоступен, покупатели вилл и домов используют один из этих путей. Все они законны; различия — в сроке, надёжности и стоимости.

При покупке в leasehold трезво оценивайте горизонт. Зарегистрированная аренда действует до 30 лет и в этот срок имеет юридическую силу, но тайские суды не принуждают к заранее согласованному автоматическому продлению сверх установленного предела — любое продление является новым соглашением с собственником земли на тот момент. Планируйте на 30 лет, а не на предполагаемую пролонгацию. Для индивидуального покупателя, которому нужен более долгий горизонт, пожизненный узуфрукт нередко надёжнее.

Путь через тайскую компанию законен только тогда, когда компания — реальный действующий бизнес, а не пустышка, созданная лишь чтобы обойти запрет на владение землёй. Этот обходной приём и есть номинальная структура Незаконная схема, при которой тайское лицо или компания держит недвижимость «на бумаге» за иностранца, который на деле финансирует и контролирует её, чтобы обойти правила владения землёй. Цель ужесточения 2026 года. , и именно на неё нацелено ужесточение 2026 года. Если вы рассматриваете структуру через компанию, сначала прочитайте наш гид о безопасной покупке и получите независимую юридическую консультацию.

Типы титулов, которые вам встретятся

Не всякий «титул» означает полную собственность. Тип документа говорит, насколько сильны права и безопасно ли покупать.

Для кондо нужен чанот на юнит; для земли — чанот или чистый Nor Sor 3 Gor. Каким бы ни был документ, сверьте его с реестром Земельного управления до оплаты — юридическая сила титула определяется исключительно записями в реестре.

Какой путь подходит именно вам

Быстрый способ сузить выбор:

1. Покупаете апартаменты? Юнит в кондоминиуме на чаноте, в пределах квоты 49%, — самая чистая доступная вам freehold-собственность.
2. Покупаете виллу или дом? Строением вы будете владеть; землю держите по зарегистрированной аренде на 30 лет, а для более долгого или надёжного личного горизонта рассмотрите узуфрукт или суперфиций.
3. Хотите землю в структуре? Только через реальную действующую тайскую компанию — никогда не через номинал — и только с независимой юридической консультацией.
4. Что бы вы ни выбрали, пропишите структуру в договоре купли-продажи и проверьте в Земельном управлении до любого задатка.

Ключевые термины

Чанот (Nor Sor 4 Jor)

Самый сильный тайский титул — полная, точно отмежёванная собственность. Документ, который нужен для юнита в кондо или для земли, удерживаемой через законную структуру.

Nor Sor 3 Gor

Подтверждённое владельческое право на землю — отмежёвано, передаётся, может быть заложено и повышено до чанота. Почти равноценно собственности.

Freehold (полная собственность)

Безусловное владение недвижимостью без ограничения по времени. Иностранцы могут владеть юнитами в кондоминиуме в режиме freehold в пределах 49% квоты здания, но не могут владеть землёй в freehold.

Leasehold (долгосрочная аренда)

Владение недвижимостью по зарегистрированной аренде, а не в собственность. Тайская аренда земли действует до 30 лет; любое продление сверх этого — новое соглашение, а не безусловное право.

Узуфрукт

Зарегистрированное право пользоваться и извлекать выгоду из земли, которой вы не владеете. Предоставленное физлицу, оно может действовать пожизненно; прекращается со смертью и не передаётся.

Суперфиций

Зарегистрированное право владеть строениями на земле, принадлежащей другому лицу, до 30 лет или пожизненно. Часто сочетается с арендой.

49% иностранной квоты

Лимит, позволяющий иностранцам совокупно владеть до 49% общей площади юнитов в здании кондоминиума в режиме freehold. Сверх него юниты продают иностранцам по зарегистрированной аренде.

Юридическое лицо кондоминиума

Юридическое лицо, владеющее общими зонами и управляющее зданием кондоминиума (управляющий орган), отдельное от собственников отдельных юнитов. Ваш юрист запрашивает у него актуальный процент иностранного владения в здании.

Номинальная структура

Незаконная схема, при которой тайское лицо или компания держит недвижимость «на бумаге» за иностранца, который на деле финансирует и контролирует её, чтобы обойти правила владения землёй. Цель ужесточения 2026 года.